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巴曙松的博客

国务院发展研究中心金融研究所副所长

 
 
 

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关于我

巴曙松教授,博士,国务院发展研究中心金融研究所副所长,研究员,博士生导师,享受国务院特殊津贴。    巴曙松教授在银行、证券、基金、企业年金等领域有过10余年的实践工作经验,熟悉商业银行风险管理、基金与年金运作,参与中银香港海外重组上市项目,主持起草了《中银香港风险管理政策与流程》。目前的主要研究领域为金融机构风险管理与金融市场监管、企业融资问题与货币政策决策,出版了国内第一本系统研究巴塞尔新资本协议的《巴塞尔新资本协议研究》(中国金融出版社2003年版)

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房产证券化:投资者与消费双赢的融资方式  

2006-03-19 00:59:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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巴曙松
    就当前我国房地产融资情况看,一方面我国房地产开发企业缺少资金支持,另一方面国内商业银行面临潜在的巨大金融风险。而房地产资产证券化有利于商业银行拓展资金来源,增强资产流动性,从而缓解银行压力。

    2005年12月1日起,《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》正式施行,为房贷证券化提供了政策和法律依据。另外,为配合做好个人住房抵押贷款证券化试点工作,建设部发布的《关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》,就个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记的条件、程序和时限等问题作出了规定。这是自2005年3月份信贷资产证券化试点工作协调小组决定在建行开展试点工作以来,住房抵押贷款证券化进入实际操作阶段的重要标志。

    房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程,从而使投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。

    新区土地成片开发、桥梁、隧道等大型基建项目,宜采用封闭式房地产投资信托基金的模式。因土地成片开发一般属大型项目,采用这种方式可在较短时间内筹集到巨额资金。采取封闭式,基金投资者保留了投资资产的流动性,基金发行者也没有提前赎回的风险,从而保证了投资的稳定性,有利于其取得中长期投资收益。

    对于旧城区改造,可采取土地使用权信托模式。可由土地使用权所有者,向房地产开发公司信托土地使用权,取得信托受益凭证。后者通过银行贷款或发行证券的方式,筹得资金以支付劳力安置费、动迁用房费及建筑安装费等。在建筑物完工并加以管理运用后,所获收入扣除成本、费用、税金等支出及信托报酬后,由信托受益凭证持有人分享,从而终结信托关系。

    为了解决商品房闲置造成的资金沉淀问题,可为该房地产专门成立一家单项资产房地产公司,以需回笼的房地产开发建设资金为限,对外发行股票,并由此增加该项资产的流动性。若房地产发生增值,则在转让时获利。若出于对设立公司无法避免的课资本利得税及对投资者个人课所得税的双重纳税因素的考虑,可为该房地产项目设立单项契约型基金,对外公开发行可转让的受益凭证。

    房地产抵押贷款的证券化是对住房抵押贷款债券进行拆分、整合并销售的过程,即住房抵押贷款机构将其持有的抵押债券汇集重组为抵押组群,经过政府机构或私人机构的担保和信用加强,转化为可在金融市场上流通的证券,完成住房抵押贷款机构将抵押贷款由债券变现的过程。

    房地产证券化可以分为房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段,从目前条件看,我国房地产证券化可以住房抵押贷款证券化为切入点。

    从投资人角度看,住房抵押贷款证券化能够把相应的收益权让渡给参与证券化的其他机构或个人,从而实现收益和风险的分离和重组。另外,抵押贷款的借款人分散于全社会,而不是像某只股票或企业债券那样处于某个行业,这样,住房抵押贷款证券化的金融产品就有比股票或企业债券更加小的风险集中度,受宏观调控的影响度就更加微弱,受个别人为因素干扰的可能性小,更加适合中小投资者进行投资。

    从社会角度看,抵押贷款证券化比较适合于房地产消费环节,可为消费者提供融资的便利和低成本,有利于扩大房地产消费需求。

    国务院发展研究中心金融研究所副所长,研究员,博士生导师巴曙松
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